예측 엔진 기술 백서

개요 (Executive Summary)

본 문서는 아파트 인사이트(APT Insights) 예측 모듈의 핵심인 Alvin Multi-Factor Model (AMFM) v28.3.5의 수학적 설계, 학술적 배경, 그리고 사후 대조 검증(표본 외/OOS 백테스트) 결과를 공시하기 위한 기술 백서입니다.

기존 AVM 모델의 블랙박스형 추론 한계를 해결하기 위해, 거시 경제 변수와 지역적 입지 편차를 투명한 선형 가중치로 조합하고 계량경제학 기반의 동적 잔차 교정 레이어를 결합한 다변량 미래 가격 예측 모델을 채택하고 있습니다.

핵심 검증 지표

7대 예측 엔진

AMFM v28.3.5는 기준일 이후 정보를 입력에 섞지 않는 전향적(As-of Forward) 재현, 공식 평가 코호트 검증, 학습 풀에서 제외한 고정 별도 평가군 평가, 주간 무작위 검증을 서로 다른 축으로 운영합니다. 활성 모델 시계열 분할은 엄격한 시점 분리(strict temporal) 표본 외 검증(OOS)과 구분해 공개하며, 과거 20년간의 역사적 급변기 충격도 별도 점검합니다.

1. 5개 무작위 단지 예측 신뢰도

무작위 단지 예측 신뢰도는 모델의 예측 성적을 투명하게 공개하고 추적하기 위해 고정 평가 코호트 40개와 고정 별도 평가군 20개를 제외한 후보군에서 서울·인천·경기·지방을 아우르는 5개 지역·가격대 할당을 매주 무작위로 선정해 생성합니다. 공통 검증 연도와 월별 기준일을 적용해 12개월 후 예측값과 실제 실거래가를 비교하며, 기준일 30일 전에 신고 성숙한 최신 거래로 단지 고유잔차를 계산해 VECM에 반영합니다. 결과 성적을 보고 더 좋은 후보로 다시 고르지 않습니다. 송도 마리나베이처럼 몬테카를로 시뮬레이션 범위가 구조적으로 붕괴한 단지는 "검증 경고"로 기록하고 MC 구간 적중률 계산에서만 제외합니다.

2. 무작위 일반 단지 검증

v28.3.5 공식 모델의 활성 시계열 분할은 고정 평가 코호트 40개 기준 OOS 검증 집합 n=2,422에서 보정 R² 0.593, 실거래 가격 MAPE 10.21%이며 엄격한 시점 분리(strict temporal) 표본 외 검증(OOS)은 아닙니다. 학습 풀에서 제외한 고정 별도 평가군 20개는 별도 12개월 전향 평가 R² 0.924, MAPE 9.89%로 기록합니다. 두 집합은 합산하지 않습니다. 별도로 고정 평가 코호트와 고정 별도 평가군을 제외한 수도권·지방 일반 단지를 매주 무작위 추출해 실서비스 추론 경로와 같은 입력으로 MAPE·MedAE·MC 적중률을 계산합니다. 거래 표본 신뢰도 5 기준 9개 역사 시점 가드레일도 함께 점검합니다.
※ 주간 무작위 검증의 5단지×12개월 forecast points 보조 R²(약 0.97) 및 MAPE(약 5~6%)는 서로 다른 가격대 단지들의 격차가 반영되어 통계적으로 확장된 절대 가격 공간 지표입니다. 고정 평가 코호트와 고정 별도 평가군의 공식·별도 검증 집합 점수나 통합 점수가 아닙니다. 당사는 지표 왜곡을 막기 위해 낙폭률 공간 기준의 핵심 지표(0.593)를 공식 정확도로 고수하며, 각 검증 축을 투명하게 분리 제공합니다.

3. 경제 변동기 충격 테스트

부동산 시장의 과거 20년 역사적 급변기(코로나 폭등기, 미 금리 급인상으로 인한 하락기 등) 데이터를 강제로 주입하여, 갑작스러운 거시 경제 충격 상황 속에서도 모델이 실거래가를 얼마나 안정적으로 포착하는지 검증했습니다.

※ 각 문헌은 모델 설계 시 참조한 공개 학술 자료입니다. 인용은 학문적 영감 출처를 명시하기 위함이며, 저자들의 본 서비스 추천·승인을 의미하지 않습니다.

참고용 API 인터페이스 예시

모델 구조를 이해하기 위한 참고용 예시입니다. 단지 식별자와 예측 기간, 거시 시나리오 조정값을 입력하면 VECM 보정이 반영된 점 예측과 중앙 80% MC 범위, 주요 변동 요인을 구조화된 JSON으로 표현할 수 있습니다. 현재 외부 연동을 전제로 한 사양은 아닙니다.

1. 정상 예측 요청 및 응답 예시

정상적인 단지에 대해 12개월 후 미래 가격 및 신뢰 구간(p10, p50, p90)을 예측하는 기본 호출입니다.

{
  "horizons": [12],
  "scenarioFactors": {
    "interest_rate": 2.25,
    "sentiment_index": 102.4
  }
}

{
  "tier": "t2",
  "marketScore": 58,
  "byHorizon": [
    {
      "months": 12,
      "predicted": 12.84,
      "p10": 11.62,
      "p50": 12.79,
      "p90": 14.05,
      "isFallback": false,
      "marketDistortion": null,
      "predictionConfidence": "high"
    }
  ]
}

2. 콜드스타트 / 신축 / 저신뢰 단지 조회 (예측 하드닝 플래그)

실거래 이력이 부족한 신축 단지(거래 20건 미만) 혹은 캘리브레이션 밴드 범위를 벗어난 초고가 단지의 경우, 인근 비교 단지(Proxy) 가치를 대입하고 정책성 프리미엄 감쇄 보정을 가동하며, 응답 필드의 isFallback: true와 predictionConfidence: "low"를 통해 시스템에 예측 경고를 전달합니다.

{
  "tier": "t1",
  "marketScore": 58,
  "byHorizon": [
    {
      "months": 12,
      "predicted": 8.42,
      "p10": 7.15,
      "p50": 8.35,
      "p90": 9.88,
      "isFallback": true,
      "marketDistortion": {
        "distortionType": "new_construction_premium",
        "multiplier": 1.15
      },
      "predictionConfidence": "low"
    }
  ]
}

3. 실거래가 아예 없거나 단지 미존재 시 에러 응답

비교 데이터(Proxy)를 포함한 실거래 정보가 완전히 부재하여 물리적으로 시세를 추론할 수 없을 경우 명확한 에러 코드와 메시지를 반환합니다.

{
  "error": "forecast_unavailable",
  "message": "비교 단지를 포함한 실거래 데이터 부족으로 평가 불가",
  "code": "NO_TRANSACTION_HISTORY"
}

※ 위 스펙은 모델 구조 이해를 위한 참고용 예시입니다. 현재 외부 제공 사양이나 도입 계약을 의미하지 않습니다.